Reduced rate on the supply or construction of a new dwelling

The Amending VAT Law which was passed by the House of Representatives and published in the Government Gazette on 16 June 2023, introduced important changes to the application of the reduced VAT rate of 5% on the supply or construction of a dwelling to be used as the main and permanent place of residence.

The amending law provides the below amendments:

  1. the reduced VAT rate of 5% will apply to the first 130m2of buildable residential area according to the architectural plans submitted to secure a planning or building permit and for the maximum value of €350.000, provided that the total buildable residential area does not exceed 190m2 and the total value does not exceed the €475.000.
  2. If the buildable residential area is up to 190m2 and the value is up to €475.000, the reduced rate of 5% is imposed on the value of 130m2 with a maximum limit of €350.000.
  3. If the buildable area is over 190m2 or the value is over €475.000, the reduced rate of 5% does not apply and the entire value is subject to the normal rate of 19%.

Persons with disabilities

In cases of persons with disabilities, the reduced VAT rate will be applied on the first 190m2 of buildable residential area, regardless of the total buildable area of the residence. The amendment does not refer to the value but the Commissioner may determine the value per square meter by a notification following a decision by the Council of Ministers.


Transitional period

The above-mentioned amendments will not apply for the below cases:

  1. Planning permission from the competent authority was obtained before 31 October 2023 or
  2. The application to secure a planning permit has been submitted to the competent authority by 31 October 2023, and for which the duly completed declaration provided for in the third sub-paragraph of Table C of Schedule Five is submitted within three (3) years from the commencement date of the amending law i.e., until 16th June 2026 (16/6/23-Publication in the official gazette of the Republic).

Acquire new residence before the end of the ten-year period

Previously: a person who submitted a reduced VAT rate application for the acquisition of a new residence before the end of a ten-year period since the delivery of the old residence, had to pay back the entire VAT benefit from the application of the reduced rate related to the old residence.

New Provisions: the amount to be paid back shall be the proportion of the VAT benefit attributable to the remaining period for which the old property shall not be used as the main and permanent place of residence.  


 Transfer of beneficial ownership of residence from a parent to an adult child 

The amendment has also corrected an inaccuracy in the past law which refers to cases of transferring the dwelling to an adult child.

Previously: The parent would not have to refund the corresponding VAT if he transferred the residence to an adult child who is not a beneficiary at the time of the transfer.

New Provisions: The parent does not have to refund the corresponding VAT if he transfers to an adult child who is a beneficiary at the time of the transfer. Also, no refund of corresponding VAT, in case the dwelling ownership is transferred from a parent to a child, while the parent continues to live there. The eligible adult child may move in the dwelling and assume the responsibility of paying the VAT benefit if he/she ceases using the residence as the main and permanent place of residence before the end of the ten-year period (the Tax Department should be notified in writing).

Μειωμένος Συντελεστής ΦΠΑ στην παράδοση ή ανέγερση καινούργιας κατοικίας

Με τον Τροποποιητικό Νόμο ΦΠΑ που ψηφίστηκε από τη Βουλή των Αντιπροσώπων και δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα στις 16 Ιουνίου 2023, εισήγαγε σημαντικές αλλαγές στην εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ 5% που επιβάλλεται κατά την παράδοση ή ανέγερση κατοικίας που προορίζεται να χρησιμοποιηθεί ως κύριος και μόνιμος τόπος διαμονής.

Ο τροποποιητικός νόμος προβλέπει τις ακόλουθες τροποποιήσεις:

  1. Ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% θα ισχύει για τα πρώτα 130τμ δομήσιμου εμβαδού σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια που υποβλήθηκαν για εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας ή άδεια οικοδομής και για μέγιστη αξία €350.000, νοουμένου ότι το  συνολικό δομήσιμο εμβαδό  δεν υπερβαίνει τα 190τμ και η συνολική αξία δεν υπερβαίνει τα €475.000.
  2. Αν το δομισμό εμβαδό είναι μέχρι 190τμ και αξία είναι μέχρι €475.000, ο μειωμένος συντελεστής 5%  επιβάλλεται στην αξία των 130τμ με μέγιστο όριο τις €350,000.
  1. Αν το δομήσιμο εμβαδό είναι πέραν των 190τμ ή η αξία είναι πέραν των €475.000, δεν ισχύει ο μειωμένος συντελεστής 5% και όλη η αξία υπόκειται στον κανονική συντελεστή 19%.

Άτομα με αναπηρία

Στις περιπτώσεις ατόμων με αναπηρία ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ  εφαρμόζεται για τα πρώτα 190 τ.μ. δομήσιμου εμβαδού, ανεξάρτητα από το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν της κατοικίας. Η τροποποίηση δεν αναφέρεται σε αξία αλλά ο Έφορος μπορεί να καθορίσει την αξία ανά τετραγωνικό μέτρο με γνωστοποίηση του μετά από απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου.

Μεταβατικές διατάξεις

Οι πιο πάνω τροποποιήσεις δεν θα ισχύουν για τις παρακάτω περιπτώσεις:

  1. Η πολεοδομική άδεια από την αρμόδια αρχή εξασφαλίστηκε πριν τις 31 Οκτωβρίου 2023 ή
  2. Η αίτηση για εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας έχει υποβληθεί στην αρμόδια αρχή μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2023 και για την οποία υποβάλλεται δεόντως συμπληρωμένη η υπεύθυνη δήλωση που προβλέπεται στην τέταρτη υπο-παράγραφο του Πίνακα Γ του Πέμπτου Παραρτήματος εντός τριών (3) ετών από την έναρξη ισχύος το εν λόγω νόμου, δηλαδή μέχρι τις 16 Ιουνίου 2026 (16/6/2023 -δημοσίευση στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας).

Απόκτηση νέας  κατοικίας πριν από τη λήξη της δεκαετούς περιόδου

Προηγουμένως:  το πρόσωπο που υπέβαλλε αίτηση για απόκτηση άλλης κατοικίας, πριν την πάροδο των δέκα (10) ετών, όφειλε να καταβάλει ολόκληρο το όφελος από την εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή στην προηγούμενη κατοικία.

Νέες διατάξεις: Το ποσό που πρέπει να επιστραφεί είναι το ποσοστό του οφέλους ΦΠΑ που αποδίδεται στην εναπομείναντα περίοδο για να συμπληρωθούν τα 10 χρόνια για την οποία το παλιό ακίνητο δεν θα χρησιμοποιηθεί ως κύριος και μόνιμος τόπος διαμονής.

Μεταβίβαση της ιδιοκτησίας της κατοικίας από γονέα σε ενήλικο τέκνο

Με αυτόν τον Τροποποιητικό Νόμο έχει γίνει και μια διόρθωση ανακρίβειας η οποία αναφέρεται σε περιπτώσεις μεταβίβασης  της κατοικίας σε ενήλικο τέκνο.

Προηγουμένως: Ο γονέας δε θα έπρεπε να επιστρέψει τον ανάλογο ΦΠΑ αν μεταβίβαζε την κατοικία σε ενήλικο τέκνο που δεν είναι δικαιούχο πρόσωπο κατά το χρόνο μεταβίβασης

Νέες διατάξεις: Ο γονέας δεν οφείλει να επιστρέψει τον ανάλογο ΦΠΑ αν μεταβιβάσει σε ενήλικο τέκνο που είναι δικαιούχο πρόσωπο κατά το χρόνο της μεταβίβασης. Επίσης, δεν επιστρέφεται το ανάλογο  ΦΠΑ, σε περίπτωση που η ιδιοκτησία της κατοικίας μεταβιβαστεί από γονέα σε τέκνο, ενώ ο γονέας συνεχίζει να διαμένει εκεί. Το δικαιούχο ενήλικο τέκνο μετακομίζει στην κατοικία και θεωρείται ότι αναλαμβάνει την ευθύνη καταβολής του ΦΠΑ αν την εγκαταλείψει πριν την πάροδο των δέκα ετών( θα πρέπει να ενημερωθεί γραπτώς το Τμήμα Φορολογίας).

KKP team is always at your disposal for any queries you may have.